Všichni zřejmě známe odpovědi na základní otázky z učiva předmětu Finanční gramotnost s názvem Hypotéky. Ale přece jenom: víme, že i na českém hypotečním trhu existují varianty hypoték, které můžeme společně zařadit do kategorie: speciální? Čili hypotéky s poněkud jinými, specifickými pravidly. Buďte bez obav, nejde o žádné „zakázané uvolnění“ mezi mantinely oficiálního finančního trhu. Jde sice o nestandardní, ale zcela legální produkty.
Speciální hypotéky
Předně: nejde o hypotéky s uvolněnými podmínkami na jejich získání, základní podmínky, které je nutno splnit, jsou stejné jako u standardních hypoték. Rozdíly jsou v nastavení nebo principech hypoték a možnostech jejich splácení. Všechny hypotéky mají jedno společné: jsou to úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti.
Na českém finančním trhu existují tyto speciální varianty hypoték:
- předhypoteční úvěr
- offsetová hypotéka
- variabilní hypotéka
- australská hypotéka
- americká hypotéka
- reverzní hypotéka.
... se první hypoteční banka na českém území zrodila v roce 1865?
Byla to Hypoteční banka Království českého. České hypoteční bankovnictví prakticky zlikvidoval vznik protektorátu v roce 1939, o znovuzrození hypotečního trhu se přičinila sametová revoluce v roce 1989.
Předhypoteční úvěr
Tento typ je takový „mezikus“, ale patří mezi speciální hypotéky. Byl vymyšlen speciálně pro případy pořízení nemovitostí, které lze financovat hypotékou, ale dočasně je není možné zastavit. Předhypoteční úvěr se dříve nebo později „překlopí“ do standardní hypotéky, a to v momentu zastavení nemovitosti nebo po své splatnosti. Jde tedy vždy o kombinaci s hypotékou.
Využívá se zejména při financování koupě nemovitosti od obce nebo družstva či z dražby. Nebo když novostavba ještě není zapsána v katastru a je již potřebné ji financovat. Také při financování výstavby s velmi krátkými lhůtami. Výhodou je samotná existence úvěru, nevýhodami jsou poplatky navíc a vyšší úroky.
Offsetová hypotéka
Využívá pozitiva kombinace hypotéky a spořicího účtu. Principem je bilanční mechanismus, čili vzájemné započítávání zůstatků na úvěrovém a spořicím účtu. Měsíční splátka hypotéky se vypočítává jenom z rozdílu mezi nesplacenou jistinou úvěru a uloženými penězi na účtu. Výhodou je, že naspořené prostředky nejsou vázány a jsou majiteli účtu k dispozici.
Polopatě: čím více financí budete průběžně vkládat, tím méně budete splácet. Nevýhodou je vyšší než běžné úročení a variabilní výše měsíční splátky. Offsetová hypotéka se vyplatí každému, kdo dokáže na účet deponovat vyšší částky. Pokud vám na účet budou proudit jenom běžné příjmy, ani o ní neuvažujte. Tedy pokud nejsou ve výši nejméně čtvrtiny jistiny hypotéky.
Variabilní hypotéka
Variabilní, v kuloárech také známá jako „plovoucí“, hypotéka využívá výhody krátkodobé, často měsíční, fixace úrokové sazby. Ta se mění na základě sazeb České národní banky. Nevýhodou je samozřejmě nevyzpytatelnost výkyvů úrokových sazeb. Výhodou je možnost jednoduchého „zafixování“, čímž se variabilní hypotéka stane klasickou.
Australská hypotéka
Jeden z typů flexibilní hypotéky se objevil počátkem 90. let minulého století v Austrálii. Klient může značně variovat splácení, může úvěr kdykoliv bez sankcí a bezplatně splatit. Lze také měnit výši splátek či bez problémů požádat o jejich odklad. Jde o ideální produkt pro všechny s nepravidelnými příjmy.
Americká hypotéka
Tohle je standardní neúčelový hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí. Použití financí není účelově vázáno na financování nemovitosti, prostředky mohou být použity na cokoliv. Nemovitost slouží jako zajištění dluhu s předpokladem, že úvěr bude splacen pravidelnými splátkami. Tenhle typ speciální hypotéky nepředpokládá splacení zpeněžením založené nemovitosti.
Reverzní hypotéka
Jde o speciální produkt umožňující převést nemovitý majetek na pravidelný nebo jednorázový příjem bez omezení využívání nemovitosti. Zjednodušeně si klient půjčuje peníze proti hodnotě vlastní nemovitosti bez ztráty vlastnického práva. Dluh je splacen - na rozdíl od americké hypotéky - z výtěžku z prodeje nemovitosti. Obvykle po smrti majitele.
Již z názvu „speciální“ hypotéky vyplývá, že je neposkytují všechny banky působící v České republice. To ani zdaleka, proto je nevyhnutelné konzultovat. Nejprve to, jestli je pro vás konkrétní druh speciální hypotéky vhodný, a pak to, která banka nebo banky ho nabízejí.
Nestandardní neznamená nevýhodné
Možností, jak úspěšně proplout veletokem hypotečního trhu, je více. Již jsme psali kupříkladu i o tom, jak na hypotéku bez úroků. Další nestandardní alternativy jsou speciální hypotéky. Každá z nich má své výhody i nevýhody. Všechny netradiční druhy hypoték vznikly jako reakce na požadavky finančního trhu. Mají tudíž své opodstatnění i své cílové skupiny.
