Kolik si můžu půjčit?

To vážně existují limity?

Samozřejmě, úvěrový segment finančního trhu není ring volný bez pravidel. Ty základní definuje poměrně slušný soubor legislativy. Té naší, české, aproximované s unijní. Existují také pravidla a doporučení České národní banky. Nadstavbové limity by měly určovat zdravý rozum a dodržování toho neustále připomínaného desatera zodpovědného půjčování.

Jedno z pravidel praví: Nepůjčujte si, pokud nemáte na splácení. Legislativní polštář, nebo spíše záchranná síť, by to vlastně ani neměla dovolit. Půjčit někomu, o kom je jasné, že nemá na splácení, je prakticky na hraně zákona, o morálce nemluvě. Navzdory tomu se to děje a jisté procento lidí v nesnázích uvízlo a uvízne v dluhové pasti. Nebo se jim nedaří vymanit se ze spirály špatných dluhů.

JAKÁ JE MAXIMÁLNÍ VÝŠE ÚVĚRU?

Jenom taková, jaká je vaše schopnost splácet. To je jeden z logických základních vzorců, běžně aplikovaný již při posuzování žádosti o úvěr. Česká národní banka má navíc pravomoc stanovovat právně závazné limity úvěrových ukazatelů pro žadatele o hypotéku, přičemž platí, že žadatele o hypotéku do věku 36 let mají lehce mírnější podmínky.

Možnost určit limity hypotečních úvěrů a vyžadovat jejich plnění umožňuje České národní bance udržet rovné podmínky na hypotečním trhu pro tuzemské i přeshraniční poskytovatele spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí, tj. hypoték.

DTI debt-to-income – poměr výše celkového zadlužení žadatele k jeho čistým ročním příjmům

• Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu nesmí přesáhnout 8,5násobek (pro žadatele mladší 36 let je limit posunut na 9,5násobek).

DSTI debt service-to-income – poměr výše dluhové služby k příjmům žadatele

Maximální výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele nesmí převýšit 45 % (pro žadatele mladší 36 let nesmí být vyšší než 50 %).

LTV loan-to-value – poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti

• Banky jsou povinné poskytnout pouze takové úvěry, kde výše hypotečního úvěru dosahuje maximálně 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let je tento limit posunut na 90 %.

Podmínky platí pro banky i nebankovní společnosti

Vyhlašování zákonných limitů je upraveno zákonem o České národní bance, to znamená, že je závazné pro všechny poskytovatele úvěrů na bydlení na českém trhu. Musí se jimi řídit jak banky a nebankovní poskytovatelé dohlížení ČNB, tak přeshraniční subjekty, které nabízejí na území ČR hypotéky, např. pobočky zahraničních bank.

Při refinancování úvěru (přechod se stávajícím úvěrem do jiné banky) bude banka nově posuzovat limity úvěrových ukazatelů jen tehdy, bude-li klient žádat navýšení hodnoty jistiny úvěru. Při refixaci (stanovení nové úrokové sazby ke konci doby její fixace v původní bance) k novému posouzení klienta nedochází, tzn. nové limity se neuplatňují.

Pro pár vyvolených může platit výjimka

Banky mohou udělit výjimku a souhlasit s hypotékou, která nemusí splňovat všechny limity. Takové případy jsou ale spíše vzácné a poskytovatel musí být přesvědčen, že žadatel daný úvěr v budoucnu bez problémů splatí. Objem takových úvěrů však nesmí přesáhnout 5 % celkového objemu hypoték poskytnutých v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.

Výpočet výše úvěru

Když můžou existovat kalkulačky na výpočet materiálu na keramickou podlahu, proč by nemohly být kalkulačky na výši úvěru? A taky, že existují, a dokonce jich na netu najdete několik druhů. První funguje velmi jednoduše: spočítá vámi zadané výdaje a z toho, co vám zbyde, odečte rezervu. Zbytek je výška splátky, podle které je snadné orientačně vypočíst i výšku úvěru.

Existují i hypoteční kalkulačky, kde zadáte hodnotu nemovitosti a požadovanou výši úvěru – tedy cenu nemovitosti mínus vlastní prostředky. Přidáte dobu splácení a výsledkem je měsíční splátka. S tou dovedete hýbat a kalkulačka vám přepočítá ostatní parametry. Opět jenom orientačně.

Sofistikovanější hypoteční kalkulačky některých bank pracují kromě základních i s dalšími určujícími parametry. Kupříkladu zohledňují také počet žadatelů, jejich věk či počet nezaopatřených dětí. Podle zadaných údajů kalkulačka vypočte nejen maximální výši úvěru, ale i dobu splácení, délku fixace, roční úrokovou sazbu a poměr výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti.

Jenom příjem nestačí

Hypoteticky: pokud máte dostatečný příjem, mohli byste si půjčit ne jeden, ale klidně i 20 milionů korun? Možná, ale mít dostatečný příjem je jenom jedna z podmínek. Tedy jeden z parametrů, kritérií posuzování žádosti o úvěr. I když mnozí tvrdí něco jiného, reálným faktem je, že poskytovatel úvěru musí prověřit schopnost žadatele úvěr splácet. Ano, i ten, který poskytuje „půjčky bez registru“.

Poskytovatelé úvěrů u žadatelů prověřují, posuzují a hodnotí zejména:

• věk a trvalý pobyt
• příjem
• bonitu (včetně záznamů v registrech dlužníků)
• úvěrovou historii
• hodnotu zástavy, pokud je podmínkou poskytnutí úvěru
• u hypoték také splnění limitů stanovených Českou národní bankou

Kolik mi tedy banka půjčí?

Určitě ne vždy tolik, kolik si řeknete, spíše tolik, kolik dokážete v pohodě splácet. A to, že dokážete splácet, byste měli věřiteli i předem dokázat a je jedno, zda jde o banku nebo nebankovku. Tedy minimálně při vyšších půjčkách se střední nebo dlouhou dobou splatnosti. Kritéria, na základě kterých poskytovatelé úvěry poskytují, jsou nastavena v jistých mantinelech akceptovaných poskytovateli i dlužníky. Neměnná však nejsou, důkazem čehož je historicky nevídané uvolnění hypotečních limitů ČNB. Dočasné uvolnění související s koronakrizí však nebude trvat navěky. Již teď se chystá sice pozvolné, ale reálné krocení českých hypoték.

Zdroje: Česká národní banka | Česká bankovní asociace | ESRB - European Systemic Risk Board