Hypoteční úvěr je dlouhodobý závazek, a tak není divu, že někdy nastane situace, kdy potřebujete úvěr předčasně splatit. Nejčastěji k tomu dochází z důvodu rozvodu nebo ve chvíli, kdy přecházíte k jiné bance a chcete refinancovat. Jde hypotéku předčasně uhradit? Kdy můžete očekávat nějaké poplatky a kdy se jich bát nemusíte?
Hned na úvod je důležité vědět, že předčasné splacení hypotéky zákon umožňuje kdykoliv u většiny již existujících půjček i těch nově vzniklých. Poskytovatel vám nesmí bránit nebo si účtovat přemrštěné poplatky. Naprosto zdarma ale rozhodně není vždy, ale pouze v některých případech.
Kdy můžete hypotéku předčasně splatit zdarma?
Předčasné splacení hypotéky upravuje nový zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru a jasně definuje, kdy je možné spotřebitelský úvěr na bydlení (kam se řadí právě hypotéka) zaplatit dříve bez poplatku. Banka ovšem může žádat úhradu, mimo několika výjimek, účelně vynaložených nákladů.
Zákon uvádí tyto situace, kdy můžete složit mimořádnou splátku nebo doplatit úvěr zdarma:
- Částečné nebo úplně splacení v době výročí fixace
- 3 měsíce po výročí fixace
- Jeden měsíc před výročím podpisu úvěrové smlouvy lze uhradit až 25 % celkové výše úvěru
- Kvůli dlouhodobé nemoci, invaliditě, úmrtí
- V období pohyblivé úrokové sazby
- V situaci, kdy došlo ke splácení hypotéky z pojištění, které je určeno na její splacení
- Pokud byste chtěli splatit hypotéku z důvodu prodeje nemovitosti, na kterou máte hypoteční úvěr, nesmí poplatek bance přesáhnout 1 % z této mimořádné splátky a maximálně může dosáhnout částky 50 000 Kč. To platí u smluv, které trvají více než dva roky.
..., že v některých situacích banky dočasně odmítají mimořádné splátky nebo předčasné splacení hypotečního úvěru?
Je to kvůli dopředné rezervace úrokové sazby (tzv. předfixace či future fix). Klienti jsou v tomto případě zavázáni, že nebudou před koncem fixace chtít hypotéku předčasně uhradit.
Co je fixační období a výročí fixace?
Fixace nebo fixační období je doba, kdy vám banka garantuje stále stejnou úrokovou sazbu. Během trvání hypotéky vás pravděpodobně čeká hned několik fixací a na jejich konci přichází vždy výročí fixace a nové nastavení fixace (refixace). U nás je standardně možnost nastavit si toto období na rok, tři nebo pět let, ale dá se domluvit i delší interval. V tuto dobu zůstává úroková sazba stále stejná.
Jaký může být poplatek za předčasné splacení hypotéky?
Banka si podle zákona může účtovat poplatky maximálně na úhradu účelně vynaložených nákladů. Delší dobu se ovšem vedly spory o to, co to ty účelně vynaložené náklady vlastně jsou, a proto v březnu 2019 vydala Česká národní banka ČNB k předčasnému splacení hypotéky a nákladům, které si mohou banky účtovat jasné stanovisko. Centrální banka za ně považuje veškeré „nutné náklady, které jsou spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“.
Není to specifikováno naprosto přesně, ale jde především o náklady spojené s administrativou (peníze za tisk, kopírování dokumentů, notářské úkony). Za nepřípustné náklady se považují provize, které získal zprostředkovatel hypotéky za zprostředkování spotřebitelského úvěru na bydlení, snížené úrokové výnosy banky a úrokové náklady z dluhů poskytovatele.
..., že smlouvy uzavřené před rokem 2016 mohou mít jiné podmínky?
Je to proto, že nový zákon o spotřebitelských úvěrech platí pro všechny smlouvy uzavřené po 1. prosinci 2016 a zároveň i pro hypotéky, u kterých proběhlo po tomto datu refinancování nebo refixace. Pokud máte starší půjčku na bydlení, kde jste v posledních letech nedělali žádné změny, může banka předčasné splacení hypotéky klidně odmítnout nebo si za něj účtovat různé a někdy i vysoké poplatky.
Kdy se předčasné splacení nevyplatí?
Předčasné splacení hypotéky se vyplatí ve výše uvedených případech. V těch ostatních už musí klient počítat s tím, že zaplatí ve prospěch banky peněz víc. Celkový výpočet je ovšem zcela individuální, protože jde o rozdíl sazeb v době, kdy byl úvěr poskytnutí a v době splácení. Banka provádí standardní výpočet, které musí být v souladu s podmínkami uvedenými ve smlouvě.
Předčasné splacení úvěru ze stavebního spoření
Úvěr ze stavebního spoření je účelový úvěr, který je poskytován na bytové účely. Mezi další takové patří překlenovací úvěr. Pro oba platí pravidla pro předčasné splacení. Zatímco předčasně splacení úvěru ze stavebního spoření nabízí většina poskytovatelů zdarma, u překlenovacích úvěrů postupují podle nového zákona o spotřebitelském úvěru až na Modrou pyramidu, kde zaplatíte poplatky za oba typy těchto půjček.
Předčasné splacení hypotéky 2022 a poplatky u českých bank
Při vyřizování hypotéky si velmi pečlivě projděte veškerou smluvní dokumentaci, zejména hypoteční smlouvu, kde budou podmínky splácení hypotéky. V ceníku tyto informace obvykle nejsou. Některé banky mají přímo jako součást podmínek, že mimořádné splátky poskytují zdarma. Tam se řadí v podstatě pouze Moneta Stavební spořitelna, kde můžete předčasně splatit celý úvěr ze stavebního spoření zdarma a stejně tak mimořádné splátky. Účelně vynaložené náklady hradíte pouze u překlenovacího úvěru.
Česká spořitelna požaduje poplatek za administrativní náklady a od září loňského roku také úhradu nákladů na financování, jejíchž výpočet je založen na „součinu výše předčasně splacené jistiny, rozdílu úrokových sazeb a nezaokrouhlené doby do konce aktuálního fixačního období v letech, to celé děleno dvěma.“ Na online kalkulačce si můžete celou částku vypočítat.
Fio Banka a Air bank poskytují předčasné splacení hypotečního úvěru zdarma, pokud platíte ze svých vlastních financí. Jestliže chcete úhradu provést pomocí refinancování hypotéky, zaplatíte poplatek za účelně vynaložené náklady. U Fio Banky po vás budou ještě navíc chtít platbu za pořízení finančních prostředků úvěru na finančním trhu.
mBank chce po svých klientech platbu za účelně vynaložené náklady pouze tehdy, když zbývající částka překračuje 25 % poskytnuté výše úvěru.
U ČSOB zaplatíte za předčasné splacení hypotéky 500 Kč za administrativní náklady. Pouze účelně vynaložené náklady hradíte také u UniCredit Bank a ČMSS, která dnes funguje pod názvem ČSOB stavební spořitelna a Raiffeisenbank, kde musí klienti hradit ještě náklady na cenu peněz.
Hypoteční banka požaduje po svých klientech poplatek za administrativní náklady ve výši 500 Kč a k tomu také úhradu finančních nákladů.
Komerční banka v poplatku za předčasné splacení hypotéky započítává také náklady, které vznikají z rozdílného úrokového výnosu a opět si je klient může spočítat na online kalkulačce. Zajímavá je v tomto ohledu MONETA Money Bank, která svým klientům poskytuje možnost splácet pružně až 50 % z aktuální výše hypotéky vždy jednou za rok zdarma. Každých šest měsíců lze skládat mimořádné splátky ve výši 25 % z půjčené částky. U předčasného splacení celé hypotéky sděluje banka celkovou výši poplatků písemně před datem platby.
Úhrada hypotéky pomocí refinancování
Zaplatit hypotéku ze svých vlastních financí je velmi příjemné, ale jen málokdo si to může dovolit. Naštěstí existuje ještě další možnost – refinancování. Lidé k tomuto kroku přistoupí hlavně tehdy, když jinde získají výhodnější podmínky, než jaké měli doposud. Často jde o nižší úrokové sazby nebo mimořádné splátky zdarma. O refinancování můžete jiné banky žádat klidně rok před koncem fixace. Máte dostatek času získat nejlepší nabídku a zároveň máte jistotu, že vše v poklidu stihnete.
Závěr
Předčasné splacení hypotéky, máte-li tuto možnost, je určitě výhodné, protože se zbavíte dlouholetého závazku. Přistoupit byste k takovému kroku měli jen tehdy, když na to skutečně máte, ať už ze svých vlastních zdrojů nebo prostřednictvím financování od jiné úvěrové společnosti. Rozhodně byste se kvůli snaze zbavit se hypotéky neměli dostat do finančních potíží nebo použít úplně všechny úspory a zůstat na nule. Také si pohlídejte správné období, ať zbytečně neplatíte více, než musíte.
Zdroje: Banky.cz | ČNB | ChytryHonza.cz | ČS | KB
